FAQ

Scopri le risposte alle tue domande sul mondo delle aste. Dalle strategie di partecipazione alle regole essenziali, dal come visionare un immobile ai criteri di aggiudicazione, e tanto altro: tutto ciò di cui hai bisogno è qui!

L'asta giudiziaria è un processo legale per vendere beni di chi ha debiti insoluti. Nell'ordinamento italiano ci sono due tipologie di asta:

  • Asta senza incanto (articoli 570 e seguenti del codice di procedura civile per gli immobili). È la più diffusa perché l’aggiudicazione è da subito definitiva. Chi offre di più vince, senza tempi di attesa. In presenza di più offerte valide si aprirà una fase di rilancio, al termine della quale la più alta sarà vincente e l’offerente risulterà aggiudicatario in via definitiva.

  • Asta con incanto (artt. 576 ss. c.p.c. per gli immobili). La modalità di asta con incanto è meno comune e l'aggiudicazione è temporanea. Entro 10 giorni dalla fine dell’asta si può riaprire la gara se qualcuno rilancia un’offerta più alta e versa una cauzione.

Le vendite immobiliari, obbligatorie per legge per i beni immobili, avvengono principalmente online, salvo eccezioni motivate dal giudice per evitare pregiudizi ai creditori o rallentare la procedura.

Attraverso l'asta online si può partecipare alle aste in tutta Italia senza necessità di spostarsi. Il nuovo sistema prevede che la partecipazione avvenga attraverso una piattaforma digitale, messa a disposizione da un soggetto privato iscritto all’apposito registro ministeriale e denominato Gestore della Vendita. Astalegale.net S.p.A., ad esempio, è iscritta nel registro ministeriale dei Gestori della Vendita con la propria piattaforma Spazioaste.it.

Le offerte, complete di documenti e firmate digitalmente, vengono inviate via posta elettronica certificata ad un indirizzo gestito dal Ministero della Giustizia. Le modalità di versamento della cauzione sono stabilite da ciascun tribunale e di solito avvengono tramite bonifico bancario in cui si segnala il codice identificativo dell'operazione. L’offerta si intende depositata nel momento in cui si ottiene la ricevuta per posta certificata.

 Esistono tre tipi di vendite telematiche:

  • Sincrona (art. 21 D.M. 32/2015). È un'asta in tempo reale, tutto avviene online con la possibilità di usare una chat durante l'asta.

  • Sincrona mista (art. 22 D.M. 32/2015). Combina l'asta tradizionale con quella online, con la scelta iniziale che vincola il tipo di partecipazione: chi ha formulato l’offerta in modalità cartacea partecipa comparendo davanti al referente della procedura, chi ha formulato l'offerta in modalità online continua in questo modo. L’asta resta comunque in tempo reale.

  • Asincrona (art. 24 D.M. 32/2015). Offerte e rilanci avvengono solo online, entro un periodo prestabilito indicato nell’avviso di vendita, ma in maniera differita. Se un altro utente presenta un’offerta maggiore, il partecipante viene avvisato e può rilanciare. Allo scadere del periodo fissato d’asta, si aggiudica il bene chi ha proposto l’offerta maggiore.

Il giudice stabilisce e specifica nell'avviso di vendita i dettagli di ogni asta online. In tutti i casi l’asta si perfeziona con il versamento del saldo dovuto (al netto della cauzione). 

Chiunque può partecipare a un'asta giudiziaria (art. 571 comma 1 e 579 comma 1 c.p.c.) tranne alcune figure specifiche, come il debitore esecutato (chi è assoggettato ad esecuzione forzata per il soddisfacimento di un debito proprio art 579 c.p.c.).

Gli altri soggetti ai quali è vietato partecipare all’asta sono quelli indicati all’art. 1471 c.c., ovvero:

  • Gli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province o di altri enti pubblici, rispetto ai beni che sono stati loro affidati.
  • I pubblici ufficiali (ad esempio notai, avvocati, ufficiali giudiziari, funzionari di cancelleria), rispetto ai beni venduti tramite il loro intervento.
  • I soggetti che, per legge o atto della pubblica autorità, amministrano beni altrui (ad esempio i genitori rispetto ai beni di proprietà dei figli minori).
  • I mandatari rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo che il mandante li abbia espressamente autorizzati o che l’acquisto escluda il conflitto di interessi con il mandante. Il divieto di acquisto per questi soggetti è relativo, vale solo rispetto ai beni loro affidati.

Ci sono divieti specifici per genitori o tutori rispetto ai beni dei minori o interdetti. Chi infrange queste regole rischia la nullità dell'acquisto. Esistono tuttavia alcune eccezioni: il coniuge in comunione legale dei beni, il figlio del debitore (se il debitore è in vita) e il socio di una società, che possono partecipare ad alcune condizioni.

Anche gli stranieri comunitari e gli stranieri extracomunitari con regolare permesso di soggiorno possono partecipare alle aste. Gli stranieri extracomunitari non residenti in Italia non possono invece partecipare dall’estero, a meno che non ci sia una condizione di reciprocità fra l’Italia ed il loro Paese di provenienza (quindi che un cittadino italiano possa partecipare dall’estero a un asta in quel Paese).

Secondo l’art. 579 del Codice di procedura civile la partecipazione ad un’asta giudiziaria immobiliare può avvenire:

  • Personalmente
  • A mezzo di procura speciale notarile, che può essere rivolta esclusivamente ad un avvocato iscritto all’ordine (la procura notarile risulta necessaria in caso di offerta formulata da più persone)
  • A mezzo di avvocato per persona da nominare (art. 583 c.p.c.).

Chi desidera partecipare a un’asta invia al Ministero della Giustizia l’offerta irrevocabile d’acquisto entro il termine indicato nell’avviso di vendita.

La modalità di presentazione dell’offerta, online o tradizionale, varia in base alla modalità di vendita scelta:

  • Modalità online. La presentazione dell’offerta avviene tramite un modulo web ministeriale chiamato “Offerta Telematica”, disponibile sulla piattaforma del Gestore della Vendita. Su Spazioaste.it, per fare un'offerta, basta cliccare su “Invia Offerta” nella scheda dell'immobile che ti interessa. È necessario poi compilare la domanda seguendo il modello ministeriale e includere tutti i dettagli richiesti come - a titolo d’esempio non esaustivo - dati personali, numero del lotto e importo della cauzione, come stabilito dall'art. 12 del Regolamento n. 32/2015.
  • Modalità tradizionale (cartacea). Per partecipare a un'asta è necessario consegnare l’offerta in busta chiusa al professionista delegato nel suo studio, a meno che nell'avviso di vendita sia specificato diversamente.

In entrambe le ipotesi, per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver versato la cauzione, il cui importo viene stabilito nell'ordinanza di delega della vendita.

Il diritto di visita dell’immobile in asta è garantito dalla legge. Ai sensi dell’art 560 c.p.c., il debitore deve consentire che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite dal giudice.

Per prenotare la visita basta collegarsi al sito di pubblicità o al Portale delle Vendite Pubbliche, selezionare la scheda relativa al bene di proprio interesse, cliccare sul pulsante “prenota visita immobile” e compilare i campi del format di richiesta.

Il custode giudiziario organizzerà l’appuntamento nel rispetto delle tempistiche e delle modalità stabilite nell’ordinanza di delega della vendita.

L’unico costo immediato per partecipare a un'asta giudiziaria è l'imposta di bollo di €16 per la presentazione dell'offerta, cartacea o online. Solo chi risulta aggiudicatario deve sostenere gli oneri e le spese relativi al trasferimento dell’immobile.

Le spese di trasferimento comprendono registrazione, trascrizione, voltura catastale e, in alcuni casi, cancellazione dei gravami, a carico della procedura o dell'aggiudicatario, come specificato nell'avviso di vendita. L'aggiudicatario è obbligato a coprire metà delle spese del professionista delegato secondo il D.M. n. 227/2015.

Le imposte indirette, come l'imposta di registro o l'IVA, dipendono dal debitore esecutato e dalla tipologia dell'immobile. Esistono agevolazioni fiscali per l'acquirente qualificato come “prima casa” o per gli IAP (imprenditore agricolo professionale), le quali richiedono una dichiarazione specifica entro i termini prestabiliti.

Ci potrebbero essere ulteriori costi per regolarizzare la situazione urbanistica dell'immobile, per esempio:

  • Oneri di regolarizzazione urbanistica del bene
  • Oneri per la produzione dell’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), conformità impianti nonché Certificato di Destinazione Urbanistica
  • Spese e oneri condominiali
  • Spese per sanatorie

La cauzione dell’aggiudicatario è l’unica trattenuta come acconto da scalare al pagamento totale, mentre tutte le altre versate dagli offerenti vengono integralmente restituite.

La modalità di restituzione è la stessa con cui è stata corrisposta (bonifico bancario, assegno circolare).

Vengono restituite anche le cauzioni versate da chi non ha potuto partecipare all’asta per un qualsiasi motivo.

Per l'aggiudicatario di un bene all'asta giudiziaria è obbligatorio saldare l'importo offerto entro il termine indicato nell'ordinanza di vendita (art. 585 c.p.c.) o nell'offerta irrevocabile. Questo termine è vincolante e la mancata esecuzione comporta la decadenza dell'aggiudicazione. Il termine per il saldo non viene sospeso durante i periodi feriali.

Se necessario, l'acquirente può richiedere un mutuo, che viene concesso solo una volta che l'aggiudicazione è definitiva. Se l'immobile non viene acquistato, il mutuo non viene erogato.

Secondo l'art. 587 cpc, se il pagamento non avviene entro il termine previsto, il giudice dichiara la decadenza dell'aggiudicatario, applica una multa sulla cauzione e l'asta viene ripetuta.

Una volta conclusa l’asta, il vincitore diventa aggiudicatario provvisorio e la condizione diventa definitiva al saldo del prezzo nei termini stabiliti. Tuttavia, diventare aggiudicatari definitivi non conferisce ancora la proprietà effettiva del bene. Bisogna attendere che il giudice emetta un decreto di trasferimento che equivale al rogito notarile, trasferendo la proprietà dell'immobile (art. 586 c.p.c.).

Questo decreto cancella le iscrizioni ipotecarie e pignoramenti precedenti, conferendo all’acquirente il titolo esecutivo e la titolarità della proprietà. Se l'immobile è occupato, l'aggiudicatario può richiedere il rilascio tramite un'ingiunzione contenuta nel decreto. Questo processo richiede l'assistenza legale e segue le procedure di sfratto previste (artt. 605 s.s. c.p.c.).

L'ordine di liberazione, invece, è gestito dal custode sotto la supervisione del giudice, senza necessità di assistenza legale e procedure di sfratto, nell'interesse dell'aggiudicatario e senza alcuna spesa per quest'ultimo, secondo l'art. 560 c.p.c.